Tìm phòng trọ thuê theo tháng (월세 원룸)

Hiểu cách tính tiền trước

• Tiền đặt cọc (보증금): Khoản tiền lớn bạn gửi khi ký hợp đồng. Khi chuyển đi thì được trả lại. Tiền cọc càng nhiều thì tiền thuê tháng càng rẻ.
• Tiền thuê tháng (월세): Tiền nhà trả mỗi tháng. Ngày phải trả được ghi trong hợp đồng.
• Phí quản lý (관리비): Chi phí chung như dọn dẹp, điện hành lang, bảo vệ, internet. Khoản này tách riêng với tiền thuê tháng.
• Tiền điện, gas, nước (공과금): Tiền điện, gas, nước bạn đã dùng. Có nơi tính vào phí quản lý, có nơi phải trả riêng.

Hãy hỏi trước khi ký: "Phí quản lý bao nhiêu và gồm những gì? Tiền điện và gas có trả riêng không?" Có nhà tiền thuê tháng rẻ nhưng phí quản lý rất đắt. Hãy so sánh bằng tổng tiền thuê tháng cộng phí quản lý.

Giá thuê khác nhau nhiều tùy khu vực và tòa nhà. Trên 국토교통부 실거래가 공개시스템 (Hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông) (rt.molit.go.kr), bạn có thể xem giá thuê thực tế ở khu đó. Nếu giá người ta đưa ra khác nhiều so với giá thị trường, hãy hỏi lý do.

Cách tìm nhà

1. Ứng dụng bất động sản — Trên các ứng dụng như 직방, 다방, 네이버부동산, bạn lọc theo khu vực, tiền cọc, tiền thuê tháng. Có thể xem trước ảnh và điều kiện.
2. Bài đăng bất động sản trên 당근 (ứng dụng mua bán đồ cũ) — Nhiều bài do cá nhân đăng. Đôi khi giá rẻ nhưng cần kiểm tra kỹ hơn.
3. Văn phòng môi giới bất động sản (공인중개사무소) trong khu — Có những nhà không có trên ứng dụng. Hãy vào trực tiếp văn phòng gần khu công nghiệp.
4. Đồng nghiệp, người cùng nước — Lời của người đã từng sống ở đó là chính xác nhất.

Khi dùng ứng dụng, cần chú ý:

• Nếu điều kiện rất tốt mà giá lại rẻ, đó có thể là nhà ảo (tin giả). Khi bạn đến xem, họ nói "nhà đó đã cho thuê rồi" và dẫn bạn xem nhà khác.
• Nhất định phải xem nhà trực tiếp rồi mới ký. Không chuyển tiền khi chỉ xem ảnh.
• Xem giấy chứng nhận đăng ký treo trong văn phòng. Tra tên văn phòng trên cổng thông tin bất động sản của tỉnh/thành phố để biết có phải môi giới chính thức không.
• Phí môi giới (복비) có mức tối đa theo luật. Với thuê theo tháng, tính giá trị giao dịch bằng (tiền thuê tháng × 100) + tiền cọc. Nếu dưới 5천만원 thì tính lại bằng (tiền thuê tháng × 70) + tiền cọc, rồi nhân với tỷ lệ theo quy định của tỉnh/thành phố. Hãy yêu cầu môi giới cho xem bảng tỷ lệ phí.

Những điều cần kiểm tra khi xem nhà

• Nước chảy có mạnh không, có nước nóng không
• Nấm mốc, vết nước dột, cửa sổ và khóa cửa
• Cách sưởi (nồi hơi gas thành phố hay sưởi điện). Tiền sưởi mùa đông sẽ khác nhau nhiều.
• Cách âm, côn trùng, thời gian đi đến công ty
• Những chỗ đã hư hỏng sẵn, hãy chụp ảnh lại. Để khi chuyển đi, không bị nói là bạn làm hỏng.

Giấy tờ cần chuẩn bị khi ký hợp đồng

• 외국인등록증 (thẻ đăng ký người nước ngoài) (nếu chưa có thì dùng hộ chiếu)
• Hộ chiếu
• Tiền đặt trước khi ký (계약금, thường là một phần của tiền cọc). Gửi bằng chuyển khoản.
• Có chủ nhà yêu cầu 재직증명서 (giấy xác nhận đang làm việc) hoặc 근로계약서 (hợp đồng lao động). Hãy nhờ công ty chuẩn bị trước.
• Không cần con dấu. Ký tên là được.

Các bước ký hợp đồng

1. Xem nhà và quyết định.
2. Kiểm tra 등기부등본. Ai cũng có thể xem trên 대법원 인터넷등기소 (Trang đăng ký trực tuyến của Tòa án tối cao) (www.iros.go.kr) chỉ bằng cách nhập địa chỉ. Xem là 700원, cấp bản là 1,000원. Ở phần 갑구 (phần A), xem tên chủ sở hữu và có bị kê biên, tạm kê biên (압류·가압류) không. Ở phần 을구 (phần B), xem số tiền 근저당권 (tiền vay có thế chấp bằng căn nhà).
3. Kiểm tra chủ nhà trong hợp đồng và chủ sở hữu trong 등기부 có phải cùng một người không. Xem trực tiếp giấy tờ tùy thân. Nếu người đại diện đến ký, hãy yêu cầu giấy ủy quyền và giấy chứng nhận con dấu (인감증명서) của chủ nhà.
4. Viết hợp đồng. Từ nào không hiểu thì hỏi ngay tại chỗ. Có thể nhờ phiên dịch qua số 1345.
5. Chuyển tiền vào tài khoản đứng tên chính chủ nhà. Không chuyển vào tài khoản của môi giới hay người khác.
6. Nhận bản gốc hợp đồng và biên lai, chụp ảnh lưu lại.
7. Sau khi chuyển nhà, làm khai báo.

Những mục phải xem trong hợp đồng

• Tên và địa chỉ bên cho thuê (chủ nhà) — có giống chủ sở hữu trong 등기부 không
• Tên bên thuê (bạn), số đăng ký người nước ngoài
• Địa chỉ và số tòa (동), số phòng (호) — phải giống chính xác với 등기부. Nếu khác, bạn có thể không được bảo vệ tiền cọc.
• Tiền cọc, tiền thuê tháng, ngày trả, số tiền phí quản lý và những gì có trong đó
• Thời hạn hợp đồng (ngày bắt đầu và ngày kết thúc)
• Trách nhiệm sửa chữa — khi nồi hơi, ống nước hỏng thì ai sửa
• Điều khoản đặc biệt (특약사항) — hãy yêu cầu ghi bằng chữ vào đây những gì đã hứa. Lời hứa chỉ bằng miệng thì không có bằng chứng.

Việc phải làm trong 15 ngày sau khi chuyển nhà

1. Khai báo thay đổi nơi cư trú (체류지 변경 신고) — Trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển đến, khai báo tại 출입국·외국인관서 (Cơ quan quản lý xuất nhập cảnh và người nước ngoài) phụ trách khu vực hoặc tại ủy ban quận/huyện/thành phố (시·군·구청). Không mất phí. Cũng có thể làm trực tuyến trên 하이코리아 (HiKorea, cổng thông tin cho người nước ngoài). Nếu không khai báo, có thể bị phạt tiền tối đa 100만원.
2. Với người nước ngoài, khai báo này thay cho khai báo chuyển đến của người Hàn (Luật Quản lý xuất nhập cảnh, Điều 88-2 khoản 2). Sau khi nhận nhà và khai báo xong, từ 0 giờ ngày hôm sau, bạn có quyền đối kháng (대항력). Đây là quyền giúp bạn đòi tiền cọc ngay cả khi căn nhà bị đem ra bán đấu giá.
3. Ngày xác nhận (확정일자) — Là đóng dấu ngày lên hợp đồng. Lấy ở văn phòng 읍·면 (thị trấn, xã), 주민센터 (Trung tâm hành chính phường) của nơi có nhà, văn phòng chi nhánh quận/huyện/thành phố, tòa án địa phương và văn phòng đăng ký, hoặc công chứng viên. Phí là 600원. Phải có ngày xác nhận thì bạn mới được nhận lại tiền cọc trước những người cho chủ nhà vay tiền khác.
4. Khai báo hợp đồng thuê nhà (전월세 신고) — Nếu tiền cọc trên 6천만원 hoặc tiền thuê tháng trên 30만원, phải khai báo trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Làm ở 주민센터 hoặc trên Hệ thống quản lý giao dịch bất động sản (부동산거래관리시스템) (rtms.molit.go.kr). Nếu nộp kèm hợp đồng thì được cấp ngày xác nhận tự động. Nếu không khai báo, có thể bị phạt hành chính tối đa 100만원.

Khi rời ký túc xá

• Trước khi chuyển đi, hãy nói trước với chủ sử dụng lao động và làm rõ bằng văn bản. Ghi rõ từ ngày nào bạn không dùng ký túc xá nữa.
• Nếu tiền ăn ở đang bị trừ vào lương, hãy kiểm tra từ khi nào thì dừng trừ. Trừ tiền ăn ở phải có đồng ý bằng văn bản của người lao động. Nếu sau khi chuyển đi mà vẫn bị trừ, hãy mang 급여명세서 (bảng lương) và gọi hỏi số 1350.
• Hãy tính cả phí quản lý và tiền điện, gas, nước rồi mới quyết định.

Thời hạn hợp đồng và chấm dứt giữa chừng

• Thường ký hợp đồng 1 năm hoặc 2 năm. Nếu không ghi thời hạn hoặc ghi ngắn hơn 2 năm thì được xem là 2 năm. Người thuê cũng có thể chọn theo thời hạn ngắn hơn.
• Không thể tự ý chuyển đi khi hợp đồng còn hạn. Phải thỏa thuận với chủ nhà. Thường hai bên thỏa thuận rằng bạn trả tiền thuê tháng đến khi tìm được người thuê mới, hoặc bạn trả phí môi giới. Hãy lưu lại nội dung thỏa thuận bằng tin nhắn hoặc văn bản.
• Nếu muốn kết thúc hợp đồng, theo nguyên tắc phải báo cho chủ nhà chậm nhất 2 tháng trước khi hết hạn. Nếu không báo, hợp đồng có thể tiếp tục như cũ.

Cách tránh lừa đảo tiền cọc

• Tự tay lấy 등기부등본. Hãy kiểm tra lại vào ngày ký hợp đồng.
• Tránh nhà có nhiều tiền thế chấp (근저당). Nếu nợ lớn so với giá nhà, khi bán đấu giá bạn có thể không lấy lại được tiền cọc.
• Cẩn thận với chủ nhà giả. Khuôn mặt trên giấy tờ tùy thân và tên trong 등기부 phải khớp nhau.
• Cẩn thận với hợp đồng kép (이중계약). Đây là cách người không phải chủ sở hữu cho nhiều người cùng thuê một căn nhà.
• Từ chối nếu bị đòi chuyển nhiều tiền trước khi ký hợp đồng. Câu "Hôm nay không chuyển thì nhà sẽ cho người khác thuê" là cách gây áp lực rất hay gặp.
• Không đưa tiền mặt. Hãy chuyển khoản để có lưu lại.
• Trước khi ký, bạn có thể yêu cầu chủ nhà cho xem giấy chứng nhận đã nộp đủ thuế quốc gia và thuế địa phương (국세·지방세 완납증명서).

Câu hỏi thường gặp

Q. Tôi chưa có 외국인등록증, có ký hợp đồng được không? A. Có trường hợp ký bằng hộ chiếu. Nhưng trước khi có thẻ, bạn không thể khai báo thay đổi nơi cư trú, nên việc bảo vệ tiền cọc sẽ bị chậm. Nếu không gấp, ký hợp đồng sau khi có thẻ thì an toàn hơn.

Q. Tiền cọc ít thì có cần lấy ngày xác nhận không? A. Dù số tiền nhỏ, vẫn nên lấy. Chỉ mất 600원.

Q. Chủ nhà bảo không cần viết hợp đồng, cứ ở luôn. A. Nếu ở mà không có hợp đồng, bạn không thể chứng minh tiền cọc và thời hạn thuê. Nhất định phải viết hợp đồng.

Q. Có thể ký hợp đồng bằng tên bạn bè không? A. Không được. Nếu người ở thật và người ký hợp đồng khác nhau, rất khó được bảo vệ tiền cọc.

Q. Tôi không đọc được hợp đồng. A. Trước khi ký, hãy kiểm tra bằng ứng dụng dịch hoặc nhờ phiên dịch. Có thể nhận hỗ trợ phiên dịch qua số 1345.

Nơi có thể giúp đỡ

• 외국인종합안내센터 (Trung tâm hướng dẫn tổng hợp cho người nước ngoài) 1345 (nhiều ngôn ngữ, phiên dịch)
• 하이코리아 www.hikorea.go.kr (khai báo thay đổi nơi cư trú)
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr
• 대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr
• 대한법률구조공단 (Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc) 132 (tư vấn miễn phí về tranh chấp hợp đồng)
• 고용노동부 (Bộ Việc làm và Lao động) tổng đài tư vấn 1350 (vấn đề trừ tiền ăn ở)