Cách giữ tiền đặt cọc nhà không bị mất và cách lấy lại

Trước khi ký hợp đồng: cách xem 등기부등본

등기부등본 (등기사항전부증명서 – giấy chứng nhận toàn bộ thông tin đăng ký) giống như chứng minh thư của căn nhà. Ai cũng có thể lấy giấy này trên trang 대법원 인터넷등기소 (trang đăng ký trực tuyến của Tòa án Tối cao) (www.iros.go.kr) chỉ bằng cách nhập địa chỉ. Xem: 700원, cấp giấy: 1,000원. Hãy xem 3 phần.

1. 표제부 (phần tiêu đề) — Địa chỉ tòa nhà, số tòa, số phòng, diện tích. Phải giống hệt từng chữ với địa chỉ ghi trong hợp đồng.
2. 갑구 (phần A) — Ghi tên chủ sở hữu. Hãy kiểm tra có phải cùng một người với chủ nhà (bên cho thuê) trong hợp đồng không. Nếu ở đây có ghi tạm phong tỏa tài sản (가압류), phong tỏa tài sản (압류), quyết định bắt đầu bán đấu giá (경매개시결정) thì rất nguy hiểm. Đừng ký hợp đồng với nhà như vậy.
3. 을구 (phần B) — Ghi quyền thế chấp (근저당권) và quyền thuê jeonse (전세권). Quyền thế chấp nghĩa là chủ nhà đã dùng nhà để vay tiền ngân hàng. Nếu số tiền nợ tối đa (채권최고액) lớn so với giá nhà, khi nhà bị đem bán đấu giá, có thể không còn tiền để trả lại tiền cọc của bạn.

Cách kiểm tra:

• Hãy lấy giấy đăng ký nhà thêm một lần nữa vào ngày ký hợp đồng. Chỉ trong vài ngày, chủ nhà có thể thế chấp mới.
• Vào ngày chuyển số tiền còn lại (잔금), hãy lấy giấy thêm một lần nữa.
• Kiểm tra khuôn mặt và tên trên giấy tờ tùy thân của chủ nhà có giống với chủ sở hữu ghi ở 갑구 không.
• Nếu người đại diện đến thay, hãy yêu cầu giấy ủy quyền (위임장) và giấy chứng nhận con dấu (인감증명서) của chủ nhà. Sau đó, hãy gọi điện trực tiếp cho chủ nhà để xác nhận.
• Bạn cũng có thể kiểm tra chủ nhà có nợ thuế không. Hãy yêu cầu chủ nhà cho xem giấy chứng nhận đã nộp đủ thuế quốc gia và thuế địa phương (국세·지방세 완납증명서).
• Nếu khó đọc giấy đăng ký nhà, hãy chụp ảnh rồi hỏi số 132 hoặc người quen.

Khi chuyển tiền và cách giữ giấy tờ

• Cả tiền đặt cọc hợp đồng (계약금) và số tiền còn lại (잔금) đều phải chuyển vào tài khoản có tên giống với tên chủ sở hữu trong giấy đăng ký nhà.
• Nếu ai đó bảo chuyển vào tài khoản của môi giới, tài khoản người nhà hay tài khoản công ty, hãy từ chối.
• Không đưa tiền mặt. Lịch sử chuyển khoản là bằng chứng mạnh nhất.
• Giữ lại tất cả: bản gốc hợp đồng, biên lai, lịch sử chuyển khoản, hóa đơn phí quản lý. Hãy chụp ảnh bằng điện thoại nữa. Nếu lưu lên cloud hoặc gửi vào email thì sẽ không bị mất.
• Đừng xóa tin nhắn và cuộc trò chuyện qua ứng dụng nhắn tin với chủ nhà. Sau này chúng sẽ là bằng chứng.

Những điều cần làm trong thời gian ở

• Hãy lấy ngày xác nhận (확정일자) cho hợp đồng (phí 600원). Bạn có thể làm ở 주민센터 (trung tâm hành chính phường), văn phòng đăng ký (등기소) hoặc công chứng viên. Với hợp đồng có tiền cọc trên 6천만원 (60 triệu won) hoặc tiền thuê tháng trên 30만원 (300 nghìn won), nếu bạn làm khai báo hợp đồng thuê nhà (주택 임대차 계약 신고) thì sẽ tự động được cấp ngày xác nhận.
• Hãy làm khai báo thay đổi nơi cư trú trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển đến. Đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú được dùng thay cho đăng ký cư trú (주민등록) và khai báo chuyển đến (전입신고) (출입국관리법 제88조의2제2항 – Luật Quản lý xuất nhập cảnh Điều 88-2 Khoản 2). Tòa án Tối cao (대법원) cũng đã công nhận khai báo này có hiệu lực giống như đăng ký cư trú.
• Đừng chuyển địa chỉ sang nơi khác trước khi nhận lại đủ tiền cọc. Nếu chuyển địa chỉ đi, bạn sẽ mất quyền đối kháng (대항력 – quyền giữ hợp đồng thuê với cả chủ nhà mới) và quyền ưu tiên nhận lại tiền (우선변제권). Chỉ chuyển đồ đi thôi cũng nguy hiểm.

Hạn báo trước khi chuyển đi

• Nếu muốn kết thúc hợp đồng, hãy báo cho chủ nhà là bạn sẽ chuyển đi ít nhất 2 tháng trước khi hết hạn. Hãy báo bằng cách có lưu lại bằng chứng như tin nhắn hoặc KakaoTalk.
• Chủ nhà cũng phải báo "sẽ kết thúc hợp đồng" hoặc "sẽ thay đổi điều kiện" trong khoảng từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hết hạn.
• Nếu cả hai bên không nói gì và quá hạn, hợp đồng sẽ được gia hạn tự động (묵시적 갱신). Khi đó, coi như đã ký lại hợp đồng với điều kiện giống hợp đồng cũ, và thời hạn là 2 năm.
• Sau khi hợp đồng được gia hạn tự động, người thuê có thể báo chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào. Hợp đồng sẽ chấm dứt sau 3 tháng kể từ ngày chủ nhà nhận được thông báo. Lúc đó bạn sẽ nhận lại tiền cọc.
• Ngược lại, nếu muốn ở tiếp, bạn có thể dùng quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng (계약갱신요구권) trong khoảng từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hết hạn.

Tranh chấp khi chuyển đi

• Người thuê có nghĩa vụ trả lại nhà như tình trạng ban đầu (민법 제654조, 제615조 – Bộ luật Dân sự Điều 654, Điều 615).
• Tuy nhiên, thông thường người thuê không phải bồi thường cho những hư cũ tự nhiên do sinh hoạt (giấy dán tường bị phai màu, sàn bị lõm). Đồ bạn làm hỏng khác với đồ tự cũ đi.
• Nếu chụp ảnh khi chuyển vào và khi chuyển đi, sẽ ít tranh chấp hơn.
• Nếu chủ nhà nói sẽ trừ tiền dọn dẹp, tiền dán giấy tường vào tiền cọc, hãy yêu cầu biên lai hoặc bảng báo giá để biết trừ bao nhiêu và vì sao. Những chi phí không có trong điều khoản đặc biệt (특약) của hợp đồng thì bạn có thể tranh chấp.
• Hãy thanh toán tiền điện, nước, gas và phí quản lý của tháng cuối, và lấy biên lai.
• Nguyên tắc là chỉ giao chìa khóa sau khi đã nhận tiền cọc. Nếu giao trước, bạn sẽ mất sức mạnh khi thương lượng.

Khi chủ nhà không trả lại tiền cọc

Hãy làm theo thứ tự. Đi lên từng bước một.

1. Yêu cầu bằng lời nói và tin nhắn. Gửi tin nhắn có ghi ngày, ví dụ: "Hãy trả lại tiền cọc trước ngày …". Hãy giữ lại câu trả lời.
2. Gửi 내용증명 (thư có chứng nhận nội dung). Đây là thư chính thức gửi từ bưu điện. Hãy ghi nội dung hợp đồng, số tiền cọc, hạn trả và số tài khoản. Bưu điện giữ lại nội dung thư, nên chủ nhà không thể nói "chưa từng nghe". Bạn cũng có thể gửi qua bưu điện trên mạng (인터넷우체국).
3. Nộp đơn xin 임차권등기명령 (lệnh đăng ký quyền thuê nhà). Khi hợp đồng thuê đã hết mà chưa nhận lại tiền cọc, hãy nộp đơn tại tòa án địa phương (지방법원), chi nhánh tòa án (지원) hoặc tòa án thành phố/huyện (시·군 법원) nơi có căn nhà. Khi đã được đăng ký, dù bạn chuyển nhà và chuyển địa chỉ đi, bạn vẫn không mất quyền đối kháng và quyền ưu tiên nhận lại tiền đã có. Bạn có thể yêu cầu chủ nhà trả các chi phí đã bỏ ra.
   • Chú ý: Hãy chuyển nhà sau khi đã kiểm tra là việc đăng ký đã thực sự hoàn tất. Nếu chỉ nộp đơn rồi chuyển đi trước, bạn có thể mất sự bảo vệ.
4. Nộp đơn xin lệnh thanh toán (지급명령 – thủ tục đòi nợ). Tòa án chỉ xem giấy tờ rồi ra lệnh "phải trả tiền". Nếu chủ nhà không phản đối (이의신청) trong vòng 2 tuần kể từ ngày nhận lệnh, lệnh sẽ được xác định và bạn có thể cưỡng chế thi hành (강제집행). Nếu chủ nhà phản đối, vụ việc sẽ chuyển sang kiện ra tòa.
5. Kiện đòi lại tiền cọc (보증금반환청구 소송). Thông thường, số tiền từ 3,000만원 (30 triệu won) trở xuống là vụ việc số tiền nhỏ (소액사건). Nhưng với việc đòi lại tiền cọc, dù trên 3,000만원, vẫn có thể làm nhanh theo thủ tục của Luật Xét xử vụ việc số tiền nhỏ (소액사건심판법).
6. Khi có phán quyết, lấy lại tiền cọc bằng cưỡng chế thi hành hoặc bán đấu giá (경매).

Cách được giúp đỡ miễn phí

• 대한법률구조공단 132 — Ai cũng được tư vấn miễn phí qua điện thoại. Cũng có thể tư vấn trực tiếp hoặc qua video.
• Trợ giúp pháp lý (법률구조) – có người làm thay bạn việc kiện tụng – dành cho công dân Hàn Quốc hoặc người nước ngoài sống ở Hàn Quốc có thu nhập từ 125% trở xuống so với thu nhập trung bình chuẩn (기준 중위소득). Hãy hỏi số 132 xem bạn có thuộc đối tượng không và cần giấy tờ gì. (Điều kiện khác nhau tùy loại vụ việc, cần kiểm tra)
• Bạn có thể nhận hỗ trợ phiên dịch tại 외국인종합안내센터 (Trung tâm hướng dẫn tổng hợp cho người nước ngoài) số 1345.

Nếu nghĩ mình bị lừa đảo

• Nếu ngay từ đầu chủ nhà có ý định chiếm đoạt tiền, đó có thể là tội lừa đảo (사기죄). Hãy báo cảnh sát 112 hoặc đến đồn cảnh sát gần nhất.
• Nếu bị lừa đảo tiền thuê nhà jeonse hoặc thuê theo tháng, bạn có thể được tư vấn tại HUG 전세피해지원센터 (Trung tâm hỗ trợ nạn nhân thuê nhà jeonse của HUG) 1533-8119.
• Hệ thống quản lý hỗ trợ nạn nhân lừa đảo jeonse (전세사기피해자 지원관리시스템, jeonse.kgeop.go.kr) của 국토교통부 (Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông) và ứng dụng 안심전세앱 hướng dẫn cách đăng ký công nhận là nạn nhân và các nội dung hỗ trợ.
• Bạn cũng có thể nộp đơn tại bộ phận phụ trách của ủy ban tỉnh/thành phố (시·도청). Khi báo, hãy mang theo hợp đồng, lịch sử chuyển khoản và tin nhắn.

Câu hỏi thường gặp

Q. Người nước ngoài có được Luật Bảo vệ thuê nhà ở (주택임대차보호법) bảo vệ không? A. Có. Vì đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú được dùng thay cho đăng ký cư trú và khai báo chuyển đến. Nếu không khai báo thì không được bảo vệ, nên nhất định phải làm trong vòng 15 ngày.

Q. Tiền cọc ít, như 300만원 (3 triệu won), có kiện được không? A. Được. Số tiền càng nhỏ thì lệnh thanh toán hoặc thủ tục vụ việc số tiền nhỏ càng có lợi. Hãy tư vấn với số 132 trước.

Q. Chủ nhà nói "khi nào có người thuê mới vào thì sẽ trả". A. Đây không phải điều kiện do luật quy định. Nguyên tắc là khi hợp đồng đã hết thì phải trả lại. Dù có chờ, hãy yêu cầu chủ nhà ghi ngày trả bằng tin nhắn.

Q. Tôi phải về nước nhưng chưa nhận lại tiền cọc. A. An toàn nhất là làm xong 임차권등기명령 trước khi xuất cảnh. Bạn cũng có thể chọn một người đại diện ở Hàn Quốc. Hãy tư vấn với số 132.

Q. Tôi bị mất hợp đồng. A. Hãy xin bản sao từ văn phòng môi giới (중개사무소) hoặc chủ nhà. Nếu bạn đã khai báo hợp đồng thuê nhà, bạn cũng có thể kiểm tra qua hồ sơ khai báo. Lịch sử chuyển khoản cũng là bằng chứng.

Nơi có thể giúp đỡ

• 대한법률구조공단 132 (tư vấn pháp luật miễn phí)
• 외국인종합안내센터 1345 (phiên dịch nhiều thứ tiếng)
• HUG 전세피해지원센터 1533-8119
• 대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr
• Cảnh sát 112