보증금 떼이지 않는 법과 돌려받기

계약 전: 등기부등본 보는 법

등기부등본(등기사항전부증명서)은 그 집의 신분증입니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 주소만 넣으면 누구나 뗄 수 있습니다. 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 세 부분을 봅니다.

1. 표제부 — 건물의 주소, 동·호수, 면적입니다. 계약서에 쓸 주소와 글자 하나까지 같아야 합니다.
2. 갑구 — 소유자가 나옵니다. 계약서의 임대인과 같은 사람인지 확인합니다. 여기에 가압류, 압류, 경매개시결정이 적혀 있으면 위험합니다. 그런 집은 계약하지 마세요.
3. 을구 — 근저당권과 전세권이 나옵니다. 근저당권은 집주인이 집을 담보로 은행에서 빌린 돈입니다. 채권최고액이 집값에 비해 크면, 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 남지 않을 수 있습니다.

확인 요령입니다.

• 등기부는 계약하는 날 다시 한 번 뗍니다. 며칠 사이에 근저당이 새로 잡히기도 합니다.
• 잔금을 보내는 날에도 한 번 더 뗍니다.
• 집주인 신분증의 얼굴·이름과 갑구의 소유자가 같은지 봅니다.
• 대리인이 나오면 위임장과 집주인 인감증명서를 요구합니다. 그리고 집주인에게 직접 전화해 확인합니다.
• 집주인이 세금을 밀렸는지도 볼 수 있습니다. 국세·지방세 완납증명서를 보여 달라고 요청하세요.
• 등기부를 읽기 어려우면 사진을 찍어 132나 아는 사람에게 보여 주고 물어보세요.

돈을 보낼 때와 서류 보관

• 계약금, 잔금 모두 등기부의 소유자 이름과 같은 계좌로 이체합니다.
• 중개사 계좌, 가족 계좌, 회사 계좌로 보내라고 하면 거절하세요.
• 현금으로 주지 않습니다. 계좌이체 기록이 가장 강한 증거입니다.
• 계약서 원본, 영수증, 이체 내역, 관리비 고지서를 모두 보관합니다. 휴대폰으로 사진도 찍어 두세요. 클라우드나 이메일에 올려 두면 잃어버리지 않습니다.
• 집주인과 나눈 문자, 메신저 대화도 지우지 마세요. 나중에 증거가 됩니다.

사는 동안 지켜야 할 것

• 계약서에 확정일자를 받아 둡니다(수수료 600원). 주민센터, 등기소, 공증인에게서 받습니다. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 주택 임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
• 이사한 날부터 15일 이내 체류지 변경 신고를 합니다. 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음합니다(출입국관리법 제88조의2제2항). 대법원도 이 신고에 주민등록과 같은 효력을 인정했습니다.
• 보증금을 다 돌려받기 전에 주소를 다른 곳으로 옮기지 마세요. 주소를 빼면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 짐만 옮기는 것도 위험합니다.

나갈 때 통보 기한

• 계약을 끝내려면 만료 2개월 전까지 집주인에게 나가겠다고 알립니다. 문자나 카카오톡처럼 기록이 남는 방법으로 하세요.
• 집주인도 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 "계약을 끝내겠다" 또는 "조건을 바꾸겠다"고 알려야 합니다.
• 서로 아무 말도 하지 않고 기한이 지나면 묵시적 갱신이 됩니다. 앞의 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 기간은 2년이 됩니다.
• 묵시적 갱신이 된 뒤에는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 그때 보증금을 돌려받습니다.
• 반대로 계약을 더 살고 싶으면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신요구권을 쓸 수 있습니다.

퇴거할 때 생기는 다툼

• 임차인은 빌린 집을 원래 상태로 돌려주는 의무가 있습니다(민법 제654조, 제615조).
• 다만 사람이 살면서 자연스럽게 생기는 낡음(벽지 색 바램, 바닥 눌림)까지 물어내는 것은 아니라고 보는 것이 일반적입니다. 내가 부순 것과 그냥 낡은 것은 다릅니다.
• 들어올 때 사진, 나갈 때 사진을 찍어 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 청소비, 도배비를 보증금에서 빼겠다고 하면 얼마를 왜 빼는지 영수증이나 견적서를 요구하세요. 계약서 특약에 없는 비용은 다툴 수 있습니다.
• 마지막 달 공과금과 관리비를 정산하고 영수증을 받으세요.
• 열쇠는 보증금을 받은 뒤에 넘기는 것이 원칙입니다. 먼저 넘기면 협상 힘이 사라집니다.

보증금을 안 돌려줄 때

순서대로 하세요. 한 단계씩 올라갑니다.

1. 말과 문자로 요구합니다. "언제까지 보증금을 돌려주세요"라고 날짜를 적어 문자로 보냅니다. 답을 받아 두세요.
2. 내용증명을 보냅니다. 우체국에서 보내는 공식 편지입니다. 계약 내용, 보증금 금액, 지급 기한, 계좌번호를 적습니다. 우체국이 내용을 보관하므로 "말한 적 없다"는 주장을 막습니다. 인터넷우체국에서도 보낼 수 있습니다.
3. 임차권등기명령을 신청합니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 경우, 집이 있는 곳의 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 등기가 되면 이사를 가고 주소를 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.
   • 주의: 등기가 실제로 끝난 것을 확인한 뒤에 이사하세요. 신청만 하고 먼저 나가면 보호를 잃을 수 있습니다.
4. 지급명령(독촉절차)을 신청합니다. 법원이 서류만 보고 "돈을 주라"고 명령합니다. 집주인이 명령을 받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 확정되어 강제집행을 할 수 있습니다. 이의신청이 들어오면 소송으로 넘어갑니다.
5. 보증금반환청구 소송을 냅니다. 보통 3,000만원 이하이면 소액사건이지만, 보증금 반환 청구는 3,000만원을 넘어도 소액사건심판법 절차로 빠르게 진행할 수 있습니다.
6. 판결을 받으면 강제집행이나 경매로 보증금을 회수합니다.

무료로 도움받는 방법

• 대한법률구조공단 132 — 전화 상담은 누구나 무료입니다. 방문·화상 상담도 됩니다.
• 소송을 대신 해 주는 법률구조는 기준 중위소득 125% 이하인 국민 또는 국내 거주 외국인 등이 대상입니다. 내가 대상인지, 어떤 서류가 필요한지는 132에 물어보세요. (요건은 사건 종류에 따라 다르므로 확인 필요)
• 외국인종합안내센터 1345에서 통역 도움을 받을 수 있습니다.

사기를 당했다고 생각되면

• 처음부터 돈을 가로챌 목적이었다면 사기죄가 될 수 있습니다. 경찰 112 또는 가까운 경찰서에 신고합니다.
• 전세·월세 사기 피해는 HUG 전세피해지원센터 1533-8119에서 상담할 수 있습니다.
• 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 과 안심전세앱에서 피해자 결정 신청과 지원 내용을 안내합니다.
• 신청은 시·도청 담당 부서에서도 받습니다. 신고할 때 계약서, 이체 내역, 문자 기록을 함께 가져가세요.

자주 묻는 질문

Q. 외국인도 주택임대차보호법의 보호를 받나요? A. 받습니다. 외국인등록과 체류지 변경 신고가 주민등록과 전입신고를 대신하기 때문입니다. 신고를 하지 않으면 보호를 못 받으니 15일 기한을 꼭 지키세요.

Q. 보증금이 300만원처럼 적어도 소송할 수 있나요? A. 할 수 있습니다. 금액이 작을수록 지급명령이나 소액사건 절차가 유리합니다. 먼저 132에 상담하세요.

Q. 집주인이 "다음 세입자 들어오면 준다"고 합니다. A. 법으로 정해진 조건이 아닙니다. 계약이 끝났으면 돌려주는 것이 원칙입니다. 기다리더라도 날짜를 문자로 받아 두세요.

Q. 귀국해야 하는데 보증금을 못 받았습니다. A. 출국 전에 임차권등기명령을 마치는 것이 안전합니다. 한국에 있는 대리인을 정해 두는 방법도 있습니다. 132에 상담하세요.

Q. 계약서를 잃어버렸습니다. A. 중개사무소나 집주인에게 사본을 요청하고, 임대차 신고를 했다면 신고 자료로도 확인할 수 있습니다. 이체 내역도 증거가 됩니다.

도움받을 곳

• 대한법률구조공단 132 (무료 법률상담)
• 외국인종합안내센터 1345 (다국어 통역)
• HUG 전세피해지원센터 1533-8119
• 대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr
• 경찰 112