धरौटी (보증금) नगुमाउने उपाय र फिर्ता लिने तरिका

सम्झौता गर्नुअघि 등기부등본 हेर्नुहोस्, कोठा छोड्दा सूचना दिने समयसीमा पालना गर्नुहोस्। पैसा नपाए 내용증명 बाट सुरु गर्नुहोस्।

✓ अन्तिम जाँच 2026-09-09📎 स्रोत 5

एक नजरमा

धरौटी (보증금) जोगाउन सबैभन्दा सजिलो तरिका सम्झौता गर्नु अघि नै हो। 등기부등본 (घरको दर्ता प्रमाणपत्र) हेरेर मात्र निर्णय गर्नुहोस्।
पैसा अनिवार्य रूपमा घरधनीको आफ्नै नाम भएको खातामा पठाउनुहोस्।
सरेपछि 체류지 변경 신고 (बसोबास ठेगाना परिवर्तनको सूचना) गरे कोरियालीको 전입신고 (ठेगाना सारेको सूचना) सरहकै असर हुन्छ। यसमा 확정일자 (मिति प्रमाणित छाप) पनि भए धरौटीको प्राथमिकता क्रम जोगिन्छ।
कोठा छोड्नु छ भने सम्झौता सकिनुभन्दा 2 महिना अगावै घरधनीलाई भन्नुहोस्। नभने सम्झौता आफैँ जारी हुन्छ।
धरौटी फिर्ता नदिए 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 वा मुद्दा को क्रममा जानुहोस्।
대한법률구조공단 (कोरिया कानुनी सहायता निगम) को 132 मा निःशुल्क परामर्श लिन सकिन्छ।

सम्झौता गर्नुअघि: 등기부등본 कसरी हेर्ने

등기부등본 (등기사항전부증명서, घरको दर्ता विवरण प्रमाणपत्र) त्यो घरको परिचयपत्र जस्तै हो। 대법원 인터넷등기소 (सर्वोच्च अदालतको इन्टरनेट दर्ता कार्यालय, www.iros.go.kr) मा ठेगाना हाले जो कोहीले पनि निकाल्न सक्छ। हेर्न मात्र 700원, प्रति निकाल्न 1,000원 लाग्छ। तीन भाग हेर्नुहोस्।

표제부 (भवन विवरण भाग) — भवनको ठेगाना, ब्लक·कोठा नम्बर, क्षेत्रफल हुन्छ। सम्झौतापत्रमा लेख्ने ठेगानासँग एक अक्षर पनि नफरक पर्ने गरी मिल्नुपर्छ।
갑구 (स्वामित्व भाग) — घरको धनी को हो भन्ने देखिन्छ। सम्झौतापत्रको घरधनी र यही व्यक्ति एउटै हो कि होइन जाँच्नुहोस्। यहाँ 가압류 (अस्थायी रोक्का), 압류 (रोक्का), 경매개시결정 (लिलाम सुरु गर्ने निर्णय) लेखिएको छ भने जोखिम छ। त्यस्तो घरमा सम्झौता नगर्नुहोस्।
을구 (अन्य अधिकार भाग) — 근저당권 (बैंक धितो अधिकार) र 전세권 (जन्से अधिकार) देखिन्छ। 근저당권 भनेको घरधनीले घर धितो राखेर बैंकबाट लिएको ऋण हो। 채권최고액 (धितोको अधिकतम रकम) घरको मूल्यको तुलनामा ठूलो छ भने, घर लिलाममा गएको बेला मेरो धरौटी बाँकी नरहन सक्छ।

जाँच गर्ने तरिका:

등기부등본 सम्झौता गर्ने दिन फेरि एक पटक निकाल्नुहोस्। केही दिनकै बीचमा नयाँ 근저당 राखिन पनि सक्छ।
बाँकी रकम पठाउने दिन पनि अझ एक पटक निकाल्नुहोस्।
घरधनीको परिचयपत्रको फोटो·नाम र 갑구 को धनी एउटै हो कि हेर्नुहोस्।
प्रतिनिधि आएमा 위임장 (अख्तियारनामा) र घरधनीको 인감증명서 (आधिकारिक छाप प्रमाणपत्र) माग्नुहोस्। अनि घरधनीलाई सिधै फोन गरेर पक्का गर्नुहोस्।
घरधनीले कर तिर्न बाँकी छ कि छैन पनि हेर्न सकिन्छ। 국세·지방세 완납증명서 (राष्ट्रिय·स्थानीय कर पूरा तिरेको प्रमाणपत्र) देखाउन अनुरोध गर्नुहोस्।
등기부등본 पढ्न गाह्रो भए फोटो खिचेर 132 मा वा चिनेको मान्छेलाई देखाएर सोध्नुहोस्।

पैसा पठाउँदा र कागजात राख्दा

계약금 (बैना रकम) र बाँकी रकम दुवै 등기부등본 मा भएको धनीको नाम मिल्ने खातामा पठाउनुहोस्।
घरजग्गा दलालको खाता, परिवारको खाता वा कम्पनीको खातामा पठाउन भने अस्वीकार गर्नुहोस्।
नगदमा नदिनुहोस्। बैंक ट्रान्सफरको रेकर्ड सबैभन्दा बलियो प्रमाण हो।
सम्झौतापत्रको सक्कल, रसिद, पैसा पठाएको विवरण, 관리비 (व्यवस्थापन शुल्क) को बिल सबै राख्नुहोस्। मोबाइलले फोटो पनि खिचेर राख्नुहोस्। क्लाउड वा इमेलमा राखे हराउँदैन।
घरधनीसँग गरेको एसएमएस र म्यासेन्जरको कुराकानी पनि नमेट्नुहोस्। पछि प्रमाण बन्छ।

बसुन्जेल पालना गर्नुपर्ने कुरा

सम्झौतापत्रमा 확정일자 लिनुहोस् (शुल्क 600원)। 주민센터 (स्थानीय नागरिक सेवा केन्द्र), 등기소 (दर्ता कार्यालय) वा 공증인 (नोटरी) बाट लिन सकिन्छ। धरौटी 6천만원 भन्दा बढी वा मासिक भाडा 30만원 भन्दा बढी भएको सम्झौतामा 주택 임대차 계약 신고 (घर भाडा सम्झौताको दर्ता सूचना) गरे 확정일자 आफैँ मिल्छ।
सरेको दिनदेखि 15 दिनभित्र 체류지 변경 신고 गर्नुहोस्। 외국인등록 (विदेशी दर्ता) र 체류지 변경신고 ले 주민등록 (नागरिक दर्ता) र 전입신고 को काम गर्छ (출입국관리법 제88조의2제2항)। 대법원 (सर्वोच्च अदालत) ले पनि यो सूचनालाई 주민등록 सरहकै मान्यता दिएको छ।
धरौटी पूरै फिर्ता नपाउँदासम्म ठेगाना अर्को ठाउँमा नसार्नुहोस्। ठेगाना हटाए 대항력 (घर अरूको हात परे पनि दाबी गर्न सक्ने अधिकार) र 우선변제권 (पहिले भुक्तानी पाउने अधिकार) गुम्छ। सामान मात्र सार्नु पनि जोखिमपूर्ण छ।

कोठा छोड्दा सूचना दिने समयसीमा

सम्झौता अन्त्य गर्नु छ भने सकिनुभन्दा 2 महिना अगावै घरधनीलाई कोठा छोड्ने कुरा भन्नुहोस्। एसएमएस वा 카카오톡 जस्तो रेकर्ड बाँकी रहने तरिकाबाट भन्नुहोस्।
घरधनीले पनि सम्झौता सकिनुभन्दा 6 महिना अगाडिदेखि 2 महिना अगाडिको बीचमा "सम्झौता अन्त्य गर्छु" वा "सर्त बदल्छु" भनेर बताउनुपर्छ।
दुवैले केही नभनी समयसीमा नाघे 묵시적 갱신 (आफैँ हुने नवीकरण) हुन्छ। अघिल्लो सम्झौताकै सर्तमा फेरि सम्झौता भएको मानिन्छ र अवधि 2 वर्ष हुन्छ।
묵시적 갱신 भएपछि भाडामा बस्ने व्यक्तिले जुनसुकै बेला सम्झौता अन्त्य गर्ने सूचना दिन सक्छ। घरधनीले सूचना पाएको दिनदेखि 3 महिना बितेपछि मात्र अन्त्य लागू हुन्छ। त्यति बेला धरौटी फिर्ता पाइन्छ।
उल्टो, अझै बस्न चाहनुहुन्छ भने सम्झौता सकिनुभन्दा 6 महिना अगाडिदेखि 2 महिना अगाडिको बीचमा 계약갱신요구권 (सम्झौता नवीकरण माग्ने अधिकार) प्रयोग गर्न सकिन्छ।

कोठा छोड्दा हुने विवाद

भाडामा बस्ने व्यक्तिले लिएको घर पहिलेकै अवस्थामा फर्काउने दायित्व हुन्छ (민법 제654조, 제615조)।
तर मान्छे बस्दा स्वाभाविक रूपमा हुने पुरानोपन (भित्ताको कागजको रङ उडेको, भुइँ थिचिएको) सम्मको क्षतिपूर्ति तिर्नुपर्दैन भन्ने सामान्य बुझाइ हो। मैले बिगारेको र आफैँ पुरानो भएको फरक कुरा हो।
कोठामा पस्दाको फोटो र छोड्दाको फोटो खिचेर राखे विवाद कम हुन्छ।
सफाइ खर्च वा भित्ता कागज टाँस्ने खर्च धरौटीबाट काट्छु भने कति र किन काट्ने हो, रसिद वा लागत अनुमान पत्र माग्नुहोस्। सम्झौतापत्रको विशेष सर्तमा नभएको खर्चलाई चुनौती दिन सकिन्छ।
अन्तिम महिनाको बिजुली·पानी जस्ता शुल्क र 관리비 हिसाब मिलाएर रसिद लिनुहोस्।
साँचो धरौटी पाएपछि मात्र दिने नियम हो। पहिले दिए मोलमोलाइ गर्ने शक्ति हराउँछ।

धरौटी फिर्ता नदिएको बेला

क्रम अनुसार गर्नुहोस्। एक-एक चरण माथि जानुहोस्।

मौखिक र एसएमएसबाट माग्नुहोस्। "यति मितिसम्म धरौटी फिर्ता दिनुहोस्" भनेर मिति लेखेर एसएमएस पठाउनुहोस्। जवाफ लिएर राख्नुहोस्।
내용증명 (सामग्री प्रमाणित पत्र) पठाउनुहोस्। यो 우체국 (हुलाक कार्यालय) बाट पठाइने आधिकारिक चिठी हो। सम्झौताको विवरण, धरौटी रकम, भुक्तानीको समयसीमा र खाता नम्बर लेख्नुहोस्। हुलाकले चिठीको सामग्री राख्ने भएकाले "भनेकै थिइनँ" भन्ने दाबी रोकिन्छ। 인터넷우체국 (इन्टरनेट हुलाक) बाट पनि पठाउन सकिन्छ।
임차권등기명령 (भाडा अधिकार दर्ता गर्ने अदालती आदेश) को निवेदन दिनुहोस्। भाडा सम्झौता सकिएर पनि धरौटी नपाएको अवस्थामा, घर भएको ठाउँको 지방법원·지원 (जिल्ला अदालत·शाखा) वा 시·군 법원 मा निवेदन दिनुहोस्। दर्ता भएपछि सरेर ठेगाना अर्को ठाउँमा लगे पनि पहिले पाइसकेको 대항력 र 우선변제권 गुम्दैन। लागेको खर्च घरधनीसँग माग्न सकिन्छ।
- ध्यान दिनुहोस्: दर्ता साँच्चै सकिएको पक्का गरेपछि मात्र सर्नुहोस्। निवेदन मात्र दिएर पहिले निस्किए संरक्षण गुम्न सक्छ।
지급명령 (भुक्तानी आदेश, 독촉절차 भनिने ताकेता प्रक्रिया) को निवेदन दिनुहोस्। अदालतले कागजात मात्र हेरेर "पैसा दिनू" भनी आदेश दिन्छ। घरधनीले आदेश पाएको दिनदेखि 2 हप्ताभित्र 이의신청 (विरोध निवेदन) नदिए आदेश पक्का हुन्छ र जबरजस्ती असुली गर्न सकिन्छ। विरोध निवेदन आएमा कुरा मुद्दामा जान्छ।
보증금반환청구 소송 (धरौटी फिर्ता माग्ने मुद्दा) दायर गर्नुहोस्। सामान्यतया 3,000만원 सम्मको भए सानो मुद्दा (소액사건) मानिन्छ, तर धरौटी फिर्ता माग्ने दाबी 3,000만원 भन्दा बढी भए पनि 소액사건심판법 को प्रक्रियाबाट छिटो अघि बढाउन सकिन्छ।
फैसला पाएपछि 강제집행 (जबरजस्ती असुली) वा 경매 (लिलाम) मार्फत धरौटी फिर्ता लिइन्छ।

निःशुल्क सहयोग पाउने तरिका

대한법률구조공단 132 — फोन परामर्श जो कोहीका लागि निःशुल्क छ। कार्यालयमा गएर वा भिडियोबाट पनि परामर्श लिन सकिन्छ।
मुद्दा सट्टामा लडिदिने 법률구조 (कानुनी सहायता) सेवा 기준 중위소득 (मानक मध्यम आय) को 125% भन्दा कम भएका नागरिक वा कोरियामा बस्ने विदेशी आदिका लागि हो। म योग्य छु कि छैन, कुन कागजात चाहिन्छ भनेर 132 मा सोध्नुहोस्। (सर्तहरू मुद्दाको प्रकार अनुसार फरक हुने भएकाले जाँच्न आवश्यक छ)
외국인종합안내센터 (विदेशी नागरिक समग्र सूचना केन्द्र) को 1345 बाट दोभाषे सहयोग लिन सकिन्छ।

ठगिएँ जस्तो लागे

सुरुदेखि नै पैसा हडप्ने नियत थियो भने ठगीको अपराध हुन सक्छ। प्रहरी 112 मा वा नजिकको प्रहरी कार्यालयमा उजुरी दिनुहोस्।
전세 (एकमुष्ट धरौटी भाडा)·월세 (मासिक भाडा) ठगीको पीडाबारे HUG 전세피해지원센터 (जन्से पीडित सहायता केन्द्र) 1533-8119 मा परामर्श लिन सकिन्छ।
국토교통부 (भूमि·पूर्वाधार·यातायात मन्त्रालय) को 전세사기피해자 지원관리시스템 (जन्से ठगी पीडित सहायता व्यवस्थापन प्रणाली, jeonse.kgeop.go.kr) र 안심전세앱 (सुरक्षित जन्से एप) मा पीडित निर्णयको निवेदन र सहायताको विवरण बताइन्छ।
निवेदन 시·도청 (सहर·प्रान्त कार्यालय) को सम्बन्धित शाखाले पनि लिन्छ। उजुरी दिन जाँदा सम्झौतापत्र, पैसा पठाएको विवरण र एसएमएसको रेकर्ड सँगै लिएर जानुहोस्।

बारम्बार सोधिने प्रश्न

Q. विदेशीले पनि 주택임대차보호법 (घर भाडा संरक्षण ऐन) को संरक्षण पाउँछ? A. पाउँछ। 외국인등록 र 체류지 변경 신고 ले 주민등록 र 전입신고 को काम गर्ने भएकाले हो। सूचना नदिए संरक्षण पाइँदैन, त्यसैले 15 दिनको समयसीमा अवश्य पालना गर्नुहोस्।

Q. धरौटी 300만원 जस्तो थोरै भए पनि मुद्दा हाल्न सकिन्छ? A. सकिन्छ। रकम जति सानो भयो, 지급명령 वा सानो मुद्दाको प्रक्रिया त्यति फाइदाजनक हुन्छ। पहिले 132 मा परामर्श लिनुहोस्।

Q. घरधनीले "अर्को भाडावाल आएपछि दिन्छु" भन्छन्। A. यो कानुनले तोकेको सर्त होइन। सम्झौता सकिएपछि फिर्ता दिनु नै नियम हो। पर्खनुपरे पनि मिति एसएमएसमा लिएर राख्नुहोस्।

Q. स्वदेश फर्कनुपर्ने भयो, तर धरौटी पाइनँ। A. देश छोड्नुअघि 임차권등기명령 सकाउनु सुरक्षित हुन्छ। कोरियामा भएको कुनै प्रतिनिधि तोकेर जाने उपाय पनि छ। 132 मा परामर्श लिनुहोस्।

Q. सम्झौतापत्र हरायो। A. घरजग्गा दलालको कार्यालय वा घरधनीसँग प्रतिलिपि माग्नुहोस्, र 임대차 신고 (भाडा सम्झौताको दर्ता सूचना) गरेको भए त्यही अभिलेखबाट पनि पुष्टि गर्न सकिन्छ। पैसा पठाएको विवरण पनि प्रमाण हुन्छ।

सहयोग पाइने ठाउँ

대한법률구조공단 132 (निःशुल्क कानुनी परामर्श)
외국인종합안내센터 1345 (बहुभाषिक दोभाषे)
HUG 전세피해지원센터 1533-8119
대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr
प्रहरी 112

💬 केही सोध्नु छ? यहाँ प्रश्न गर्नुहोस्

कानुनी आधार

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) – 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력 (घर भाडा संरक्षण ऐन दफा 3 (दाबी अधिकार आदि) – घर हस्तान्तरण र 주민등록 पूरा गरेपछि भोलिपल्टदेखि दाबी अधिकार)
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) – 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권 (घर भाडा संरक्षण ऐन दफा 3의2 (धरौटी फिर्ता) – 확정일자 लिएको भए पहिले भुक्तानी पाउने अधिकार)
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) – 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 경우 (घर भाडा संरक्षण ऐन दफा 3의3 (भाडा अधिकार दर्ता आदेश) – भाडा सम्झौता सकिएपछि पनि धरौटी नपाएको अवस्थामा)
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신), 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) – 해지 통지 후 3개월 (घर भाडा संरक्षण ऐन दफा 6 (सम्झौता नवीकरण), दफा 6의2 (आफैँ नवीकरण भएको बेला सम्झौता अन्त्य) – अन्त्यको सूचना दिएको 3 महिनापछि)
출입국관리법 제88조의2제2항 – 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음 (आप्रवासन नियन्त्रण ऐन दफा 88의2 उपदफा 2 – 외국인등록 र 체류지 변경신고 ले 주민등록 र 전입신고 को काम गर्छ)
민사소송법 제462조 이하(지급명령), 소액사건심판법 (देवानी मुद्दा ऐन दफा 462 र त्यसपछिका दफा (भुक्तानी आदेश), सानो मुद्दा फैसला ऐन)
민법 제654조·제615조(원상회복의무) (देवानी संहिता दफा 654·615 (पहिलेकै अवस्थामा फर्काउने दायित्व))
대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결 – 외국인의 체류지 변경신고에 주민등록과 같은 효과 인정 (सर्वोच्च अदालतको 2019. 4. 11. को 2015다254507 फैसला – विदेशीको 체류지 변경신고 लाई 주민등록 सरहकै असर भएको मान्यता)

स्रोत

कोरियाली मूल हेर्नुहोस्