보증금 (डिपोजिट) नडुब्ने तरिका र फिर्ता पाउने तरिका

सम्झौता गर्नुअघि: 등기부등본 कसरी हेर्ने

등기부등본 (등기사항전부증명서, घरको रजिस्ट्री प्रमाणपत्र) त्यो घरको परिचयपत्र जस्तै हो। 대법원 인터넷등기소 (सर्वोच्च अदालतको अनलाइन रजिस्ट्री कार्यालय, www.iros.go.kr) मा ठेगाना मात्र हालेर जोसुकैले निकाल्न सक्छ। हेर्न मात्र 700원, प्रिन्ट निकाल्न 1,000원 लाग्छ। यसका तीन भाग हेर्नुहोस्।

1. 표제부 (शीर्ष भाग) — भवनको ठेगाना, भवन नम्बर·कोठा नम्बर र क्षेत्रफल हुन्छ। सम्झौतामा लेख्ने ठेगानासँग एउटा अक्षरसम्म मिल्नुपर्छ।
2. 갑구 (भाग 갑) — घरको मालिक देखिन्छ। सम्झौताको घरधनी र यो मालिक एउटै व्यक्ति हो कि होइन जाँच्नुहोस्। यहाँ 가압류 (अस्थायी रोक्का), 압류 (रोक्का), 경매개시결정 (लिलामी सुरु गर्ने निर्णय) लेखिएको छ भने खतरा हुन्छ। त्यस्तो घरमा सम्झौता नगर्नुहोस्।
3. 을구 (भाग 을) — 근저당권 (धितो) र 전세권 (जोन्से अधिकार) देखिन्छ। 근저당권 भनेको घरधनीले घर धितो राखेर बैंकबाट लिएको ऋण हो। 채권최고액 (धितोमा लेखिएको अधिकतम ऋण रकम) घरको मूल्यको तुलनामा ठूलो छ भने, घर लिलामीमा गयो भने तपाईंको डिपोजिट नबच्न सक्छ।

जाँच्ने तरिका:

• 등기부 सम्झौता गर्ने दिन फेरि एक पटक निकाल्नुहोस्। केही दिनभित्रै नयाँ धितो राखिएको हुन सक्छ।
• बाँकी रकम (잔금) पठाउने दिन पनि फेरि एक पटक निकाल्नुहोस्।
• घरधनीको परिचयपत्रको अनुहार·नाम र 갑구 को मालिक एउटै हो कि होइन हेर्नुहोस्।
• घरधनीको सट्टा अर्को मान्छे (प्रतिनिधि) आयो भने 위임장 (अख्तियारनामा) र घरधनीको 인감증명서 (आधिकारिक छाप प्रमाणपत्र) माग्नुहोस्। अनि घरधनीलाई आफैं फोन गरेर पक्का गर्नुहोस्।
• घरधनीले कर तिर्न बाँकी छ कि छैन पनि हेर्न सकिन्छ। 국세·지방세 완납증명서 (राष्ट्रिय कर·स्थानीय कर पूरा तिरेको प्रमाणपत्र) देखाउन भन्नुहोस्।
• 등기부 पढ्न गाह्रो भए चिनेको मान्छेलाई देखाएर सोध्नुहोस्। 대한법률구조공단 को भेटेर वा भिडियो कलबाट हुने सल्लाह (132 मा बुकिङ) मा पनि कागज देखाएर सोध्न सकिन्छ।

पैसा पठाउँदा र कागज राख्दा

• 계약금 (सम्झौताको पहिलो किस्ता) र 잔금 (बाँकी रकम) दुवै 등기부 मा भएको मालिकको नाम भएको खातामा मात्र पठाउनुहोस्।
• दलाल (중개사) को खाता, परिवारको खाता वा कम्पनीको खातामा पठाउन भने भने इन्कार गर्नुहोस्।
• नगद नदिनुहोस्। बैंक ट्रान्सफरको रेकर्ड सबैभन्दा बलियो प्रमाण हो।
• सम्झौतापत्र (계약서) को सक्कल, रसिद, ट्रान्सफर विवरण र 관리비 (मर्मत·व्यवस्थापन शुल्क) को बिल सबै राख्नुहोस्। मोबाइलले फोटो पनि खिचेर राख्नुहोस्। क्लाउड वा इमेलमा राखे हराउँदैन।
• घरधनीसँगको मेसेज र मेसेन्जर कुराकानी पनि नमेटाउनुहोस्। पछि प्रमाण बन्छ।

घरमा बस्दा पालना गर्नुपर्ने कुरा

• सम्झौतापत्रमा 확정일자 लिनुहोस् (शुल्क 600원)। यो 주민센터 (स्थानीय वडा कार्यालय), 등기소 (रजिस्ट्री कार्यालय) वा 공증인 (नोटरी) बाट लिन सकिन्छ। डिपोजिट 6천만원 भन्दा बढी वा मासिक भाडा 30만원 भन्दा बढी भएको सम्झौता 주택 임대차 계약 신고 (घर भाडा सम्झौता सूचना) गर्नुपर्ने हुन्छ। सूचना गर्दा सम्झौतापत्र पनि बुझाए 확정일자 आफैं दिइन्छ। तर केही 군 (ग्रामीण जिल्ला) क्षेत्रमा यो सूचना गर्नुपर्दैन। आफ्नो क्षेत्रमा लागू हुन्छ कि हुँदैन थाहा छैन भने 확정일자 छुट्टै लिनुहोस्।
• घर सरेको दिनदेखि 15 दिनभित्र 체류지 변경 신고 गर्नुहोस्। विदेशी दर्ता (외국인등록) र 체류지 변경 신고 लाई कोरियालीको 주민등록 (ठेगाना दर्ता) र 전입신고 बराबर मानिन्छ (출입국관리법 제88조의2제2항)। 대법원 (सर्वोच्च अदालत) ले पनि यो सूचनालाई 주민등록 जस्तै असर हुने मानेको छ।
• डिपोजिट पूरै फिर्ता नपाउँदासम्म ठेगाना अर्को ठाउँमा नसार्नुहोस्। ठेगाना हटायो भने 대항력 (अरूसामु भाडा अधिकार दाबी गर्ने शक्ति) र 우선변제권 (डिपोजिट पहिले फिर्ता पाउने अधिकार) गुम्छ। सामान मात्र सार्नु पनि खतरा हुन्छ।

घर छोड्दा जानकारी दिने समयसीमा

• सम्झौता अन्त्य गर्न सम्झौता सकिनुभन्दा 2 महिना अगाडिसम्म घरधनीलाई छोड्छु भनेर भन्नुहोस्। मेसेज वा KakaoTalk जस्तो रेकर्ड रहने तरिकाले भन्नुहोस्।
• घरधनीले पनि सम्झौता सकिनुभन्दा 6 महिना अगाडिदेखि 2 महिना अगाडिसम्मको बीचमा "सम्झौता अन्त्य गर्छु" वा "सर्त बदल्छु" भनेर भन्नुपर्छ।
• दुवैले केही नभनी समयसीमा नाघ्यो भने 묵시적 갱신 (आफैं नवीकरण) हुन्छ। पहिलेकै सर्तमा फेरि सम्झौता गरेको मानिन्छ, र अवधि 2 वर्ष हुन्छ।
• 묵시적 갱신 भएपछि भाडावालले जुनसुकै बेला सम्झौता अन्त्यको सूचना दिन सक्छ। घरधनीले सूचना पाएको दिनदेखि 3 महिना बितेपछि सम्झौता अन्त्य हुन्छ। त्यसबेला डिपोजिट फिर्ता पाइन्छ।
• उल्टो, अझ बस्न चाहनुहुन्छ भने सम្झौता सकिनुभन्दा 6 महिना अगाडिदेखि 2 महिना अगाडिसम्मको बीचमा 계약갱신요구권 (सम्झौता नवीकरण माग्ने अधिकार) प्रयोग गर्न सकिन्छ।

घर छोड्दा हुने विवाद

• भाडावालले भाडामा लिएको घर पहिलेकै अवस्थामा फर्काउनुपर्ने दायित्व हुन्छ (민법 제654조, 제615조)।
• तर मान्छे बस्दा स्वाभाविक रूपमा हुने पुरानोपन (भित्ते कागजको रङ फिक्का हुनु, भुइँमा थिचिएको दाग) सम्म तिर्नुपर्दैन भन्ने सामान्य मान्यता छ। आफूले भाँचेको र आफैं पुरानो भएको फरक हो।
• घरमा पस्दा फोटो, निस्कँदा फोटो खिचेर राखे विवाद कम हुन्छ।
• सफाइ खर्च वा भित्ते कागज खर्च डिपोजिटबाट काट्छु भन्यो भने कति र किन काट्ने हो, त्यसको रसिद वा खर्च अनुमान पत्र (견적서) माग्नुहोस्। सम्झौतापत्रको विशेष सर्त (특약) मा नभएको खर्चमा विवाद गर्न सकिन्छ।
• अन्तिम महिनाको बिजुली·पानी·ग्यास बिल र 관리비 हिसाब मिलाएर रसिद लिनुहोस्।
• साँचो डिपोजिट पाएपछि मात्र दिनु सिद्धान्त हो। पहिले दियो भने कुरा मिलाउने शक्ति हराउँछ।

डिपोजिट फिर्ता नदिँदा

क्रमैसँग गर्नुहोस्। एक-एक चरण माथि जानुहोस्।

1. बोलेर र मेसेजबाट माग्नुहोस्। "यति तारिखसम्म डिपोजिट फिर्ता दिनुहोस्" भनेर मिति लेखेर मेसेज पठाउनुहोस्। जवाफ राखेर राख्नुहोस्।
2. 내용증명 (प्रमाणित चिठी) पठाउनुहोस्। यो 우체국 (हुलाक कार्यालय) बाट पठाइने आधिकारिक चिठी हो। सम्झौताको विवरण, डिपोजिट रकम, फिर्ता दिनुपर्ने अन्तिम मिति र बैंक खाता नम्बर लेख्नुहोस्। हुलाक कार्यालयले चिठीको व्यहोरा राख्ने भएकाले "मलाई कहिल्यै भनेको छैन" भन्ने दाबी रोकिन्छ। 인터넷우체국 (अनलाइन हुलाक) बाट पनि पठाउन सकिन्छ।
3. 임차권등기명령 (भाडावालको अधिकार दर्ता आदेश) को निवेदन दिनुहोस्। भाडा सम्झौता सकियो तर डिपोजिट पाउनुभएन भने, घर भएको ठाउँको 지방법원·지원 (जिल्ला अदालत·शाखा) वा 시·군 법원 (शहर·जिल्ला अदालत) मा निवेदन दिनुहोस्। दर्ता भएपछि घर सरे र ठेगाना सारे पनि पहिले पाएको 대항력 र 우선변제권 गुम्दैन। लागेको खर्च घरधनीसँग माग्न सकिन्छ।
   • ध्यान दिनुहोस्: दर्ता साँच्चै पूरा भएको पक्का गरेपछि मात्र घर सर्नुहोस्। निवेदन मात्र दिएर पहिले नै निस्कनुभयो भने सुरक्षा गुम्न सक्छ।
4. 지급명령 (भुक्तानी आदेश, 독촉절차) को निवेदन दिनुहोस्। अदालतले कागज मात्र हेरेर "पैसा दिनू" भनेर आदेश दिन्छ। घरधनीले आदेश पाएको दिनदेखि 2 हप्ताभित्र आपत्ति (이의신청) नगरे आदेश पक्का हुन्छ र 강제집행 (कानुनी रूपमा जबरजस्ती असुली) गर्न सकिन्छ। आपत्ति आयो भने मुद्दामा जान्छ।
5. 보증금반환청구 소송 (डिपोजिट फिर्ता माग्ने मुद्दा) हाल्नुहोस्। सामान्यतया 3,000만원 वा त्यसभन्दा कम भए 소액사건 (सानो रकमको मुद्दा) हुन्छ। डिपोजिट फिर्ताको मुद्दामा 3,000만원 भन्दा बढी भए पनि 소액사건심판법 (सानो रकमको मुद्दा ऐन) का केही नियम (छिटो कागज पठाउने, सामान्यतया 1 पटक मात्र बहस आदि) लागू हुन्छन्। त्यसैले तुलनात्मक रूपमा छिटो चल्छ (주택임대차보호법 제13조)।
6. फैसला पाएपछि 강제집행 वा 경매 (लिलामी) बाट डिपोजिट असुल्नुहोस्।

मुद्दा हाल्नुअघि 주택임대차분쟁조정위원회 (आवास भाडा विवाद मेलमिलाप समिति) मा मेलमिलापको निवेदन पनि दिन सकिन्छ। यो 대한법률구조공단 ले चलाउँछ, र डिपोजिट फिर्ता जस्ता विवाद हेर्छ।

• घर भएको क्षेत्रको मेलमिलाप समितिमा निवेदन दिनुहोस्। वेबसाइट (www.hldcc.or.kr) वा फोनबाट भेट्ने समय बुक गर्नुहोस्।
• विवादको रकम 1억원 भन्दा कम भए शुल्क 1만원 हो। डिपोजिट निश्चित रकमभन्दा कम भएका भाडावाल आदिले शुल्क छुट पाउन सक्छन्।
• घरधनीले मेलमिलापमा भाग लिन्न भने मेलमिलाप सकिन्छ। त्यसबेला 지급명령 वा मुद्दामा जानुहोस्।
• दुवैले मेलमिलापको प्रस्ताव स्वीकार गरे भने सम्झौता गरेजस्तै असर हुन्छ। 강제집행 स्वीकार गर्छु भन्ने कुरा मेलमिलाप पत्र (조정서) मा लेखिएको छ भने फैसला बिना नै 강제집행 गर्न सकिन्छ।

निःशुल्क सहयोग पाउने तरिका

• 대한법률구조공단 132 — कानुनी सल्लाहको शुल्क लिँदैन। फोन खर्च फोन गर्नेले तिर्छ। फोन सल्लाह सोमबारदेखि शुक्रबार 09:0011:50, 13:0017:50 सम्म हुन्छ, र सामान्य कुरा मात्र सल्लाह दिइन्छ। जटिल कुरा भए भेटेर वा भिडियो कलबाट हुने सल्लाह 132 वा वेबसाइट (www.klac.or.kr) बाट बुक गर्नुहोस्।
• तपाईंको सट्टामा मुद्दा लडिदिने 법률구조 (कानुनी सहायता) आधार 중위소득 (मध्यम आय) को 125% वा त्यसभन्दा कम आय भएका कोरियाली नागरिक वा कोरियामा बस्ने विदेशी आदिका लागि हो। तपाईं योग्य हुनुहुन्छ कि हुनुहुन्न, कुन कागज चाहिन्छ भन्ने 132 मा सोध्नुहोस्। (सर्तहरू मुद्दाको प्रकार अनुसार फरक हुने भएकाले जाँच्नुपर्छ)
• 외국인종합안내센터 (विदेशी सहायता केन्द्र) 1345 ले सरकारी कार्यालय, 시·군·구청 (नगर·जिल्ला कार्यालय), सार्वजनिक संस्था र गैरनाफामूलक संस्थासँग फोन गर्दा, र विदेशीका लागि हुने 마을변호사 (गाउँ वकिल) सल्लाहमा 3 पक्षीय दोभाषे सेवा दिन्छ। 132 वा मेलमिलाप समितिसँग भाषा बुझिएन भने दोभाषे सेवा पाइन्छ कि पाइँदैन भनेर पहिले 1345 मा सोध्नुहोस्। घरधनी वा दलाल जस्ता व्यक्तिसँगको फोनमा दोभाषे गरिदिन्छ भन्ने कुरा आधिकारिक जानकारीमा छैन। नेपाली भाषामा सल्लाह सोमबारदेखि शुक्रबार 09:00~18:00 सम्म हुन्छ।

ठगिएँ जस्तो लाग्यो भने

• सुरुदेखि नै पैसा हडप्ने उद्देश्य थियो भने त्यो ठगी अपराध (사기죄) हुन सक्छ। प्रहरी 112 वा नजिकको प्रहरी कार्यालय (경찰서) मा उजुरी गर्नुहोस्।
• 전세 (जोन्से)·월세 (मासिक भाडा) ठगीको पीडा भए HUG 전세피해지원센터 (जोन्से पीडित सहायता केन्द्र) 1533-8119 मा सल्लाह लिन सकिन्छ।
• 국토교통부 (भूमि, पूर्वाधार तथा यातायात मन्त्रालय) को 전세사기피해자 지원관리시스템 (जोन्से ठगी पीडित सहायता प्रणाली, jeonse.kgeop.go.kr) र 안심전세앱 (सुरक्षित जोन्से एप) मा पीडित निर्धारणको निवेदन र सहयोगबारे जानकारी पाइन्छ।
• निवेदन 시·도청 (प्रदेश·महानगर कार्यालय) को सम्बन्धित विभागमा पनि दिन सकिन्छ। उजुरी गर्दा सम्झौतापत्र, ट्रान्सफर विवरण र मेसेज रेकर्ड साथमा लैजानुहोस्।

धेरै सोधिने प्रश्न

Q. विदेशीले पनि 주택임대차보호법 (आवास भाडा संरक्षण ऐन) को सुरक्षा पाउँछ? A. पाउँछ। विदेशी दर्ता र 체류지 변경 신고 ले 주민등록 र 전입신고 को काम गर्ने भएकाले। सूचना गर्नुभएन भने सुरक्षा पाउनुहुन्न, त्यसैले 15 दिनको समयसीमा अवश्य पालना गर्नुहोस्।

Q. डिपोजिट 300만원 जस्तो थोरै भए पनि मुद्दा हाल्न सकिन्छ? A. सकिन्छ। रकम जति सानो, 지급명령 वा 소액사건 प्रक्रिया उति फाइदाजनक हुन्छ। पहिले 132 मा सल्लाह लिनुहोस्।

Q. घरधनी "अर्को भाडावाल आएपछि दिन्छु" भन्छ। A. यो कानुनले तोकेको सर्त होइन। सम्झौता सकिएपछि फिर्ता दिनु सिद्धान्त हो। पर्खनुपरे पनि मिति मेसेजमा लेखाएर राख्नुहोस्।

Q. देश फर्कनुपर्छ तर डिपोजिट पाएको छैन। A. देश छोड्नुअघि 임차권등기명령 पूरा गर्नु सुरक्षित हुन्छ। कोरियामा आफ्नो प्रतिनिधि तोकेर राख्ने तरिका पनि छ। 132 मा सल्लाह लिनुहोस्।

Q. सम्झौतापत्र हरायो। A. घर दलाल कार्यालय (중개사무소) वा घरधनीसँग प्रतिलिपि माग्नुहोस्। भाडा सम्झौता सूचना गर्नुभएको थियो भने सूचनाको रेकर्डबाट पनि हेर्न सकिन्छ। ट्रान्सफर विवरण पनि प्रमाण बन्छ।

सहयोग पाउने ठाउँ

• 대한법률구조공단 132 (निःशुल्क कानुनी सल्लाह)
• 주택임대차분쟁조정위원회 (대한법률구조공단) www.hldcc.or.kr
• 외국인종합안내센터 1345 (नेपाली सहित धेरै भाषामा जानकारी, नेपाली भाषा सोमबारदेखि शुक्रबार 09:00~18:00, फोन खर्च लाग्छ)
• HUG 전세피해지원센터 1533-8119
• 대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr
• प्रहरी 112